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Cartilha AMMRS – Proteja seu Patrimônio

A AMMRS criou uma Cartilha para tirar as dúvidas mais frequentes dos Mutuários.

Clique nas perguntas abaixo.

01. Qual a principal vantagem do contrato de financiamento das casa própria estar abrangido pelo Código de Defesa do Consumidor?

A principal vantagem é a garantia de igualdade nas contratações, o que possibilita a modificação ou anulação de cláusulas contratuais abusivas, que geram vantagem excessiva à uma parte em detrimento da outra, provocando um desequilíbrio contratual.

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02. Por que o mutuário, a partir de certo momento, não consegue pagar sua prestação?

Isso se deve ao fato de que o agente financeiro substitui a legislação do Sistema Financeiro da Habitação por normal administrativas, aplicando reajustes diferentes daqueles previstos no contrato, provocando um desequilíbrio contratual.

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03. Quais os efeitos desse desequilíbrio?

Diversos, dos quais citamos os mais maléficos. Excessivo aumento das prestações e saldo devedor, tornando-os impossíveis de pagá-los, provocando a inadimplência e a consequente perda do imóvel.

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04. Qual solução para restabelecer o equilíbrio contratual?

A única maneira de garantir o equilíbrio contratual do financiamento habitacional é exigir do agente financeiro o fiel cumprimento das normas que regem o Sistema Financeiro da Habitação. Normalmente o agente financeiro aplica índices diferentes, o que provoca a existência de saldo devedor remanescente.

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05. O que é possível fazer quando o mutuário não consegue mais pagar as prestações?

Para evitar a perda do imóvel recomenda-se uma avaliação jurídica precedida de uma perícia contábil antes de chegar a esta situação. Por experiência, os valores da maioria das prestações estão muito acima do que deveriam estar, por conta de várias irregularidades, mas que são possíveis de corrigir através de uma revisão de contrato.

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06. Por que o saldo devedor nunca diminui, mesmo quando as prestações são pagas em dia?

O saldo devedor deveria diminuir na mesma proporção da parcela amortizada das prestações pagas. Porém, isto não acontece, uma vez que o saldo devedor é reajustado por índices superiores daqueles que reajustam as prestações. Ainda, sobre os efeitos da cobrança de juros sobre juros que é uma prática proibida.

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07. Se o agente financeiro estiver executando o contrato há possibilidade de perda do imóvel?

Sim. Normalmente o agente financeiro realiza a execução extrajudicial, sem a participação da justiça. Este tipo de execução não dá oportunidade de defesa ao mutuário – direito assegurado constitucionalmente.

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08. Que providências pode-se tomar em caso de execução?

A execução pode ser obtida através de uma ação apropriada. É cabível a discussão em juízo para a suspensão do leilão. Caso ele já tenha ocorrido, é possível a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro do imóvel.

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09. Após o término previsto no contrato para pagamento do financiamento, o saldo devedor estará quitado?

Infelizmente não! Após pagar a última prestação, o mutuário poderá estar devendo um resíduo que chega a uma, duas ou mais vezes o valor do imóvel financiado, por conta dos abusos existentes. No entanto, esta situação pode ser revertida através de uma revisão, cujo resultado poderá ser muito benéfico para o mutuário.

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10. Quais as providências a serem tomadas pelos mutuários para corrigir os contratos?

O único caminho para solucionar definitivamente todas as irregularidades existentes no contrato é via justiça, embora recomendamos que sejam tentadas negociações administrativas antes de ajuizar uma ação.

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11. Quais as cláusulas que podem ser discutidas em juízo?

Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento do mutuário – exclusão da capitalização de juros e Tabela Price ou SAC – substituição de índices incorretos que reajustam o saldo devedor – limitação dos juros de acordo com a lei – exclusão do CES (Coeficiente de Equiparação Salarial) – correção dos valores de prêmios de seguros de acordo com a Susep – compensação dos valores pagos nos saldo devedor – devolução dos valores pagos maior, etc.

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12. O que é contrato de gaveta?

É a designação atribuída aos negócios de compra e venda de imóvel já financiado, realizados diretamente entre o comprador e vendedor sem o consentimento da instituição de crédito que financiou. Ou seja, é aquele contrato de financiamento que está sendo pago em nome do vendedor, pelo comprador, que passa ser chamado de “gaveteiro”, e não foi transferido para seu nome junto ao banco.

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13. No caso do gaveteiro desejar ingressar com ação judicial, terá condições para isso?

O gaveteiro deverá possuir procuração pública do titular com cláusula ad-judicia. Para os negócios comprovadamente realizados até 25/10/1996 a ação poderá ser proposta em nome do próprio gaveteiro, cujo direito está assegurado pela Lei 10.150/00.

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14. Gaveteiro sem procuração do titular pode discutir seus direitos na Justiça?

A AMM já conquistou várias vitórias na Justiça, assegurando a legitimidade do gaveteiro para discutir a revisão contratual diretamente em seu nome. Contudo, deve ser analisado casa caso.

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15. Quem tem direito, com desconto de 100% antecipado, à quitação do contrato de financiamento habitacional, de acordo com a Lei 10.150/00?

A Lei 10.150/00 exige o cumprimento de dois requisitos básicos: o contrato de financiamento ter sido assinado até dezembro de 1987 e que possua a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais – FCVS. Todos os mutuários nestas condições têm direito.

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16. Quem está com as prestações atrasadas, pode obter o desconto da Lei 10.150/00?

Os motivos que levam a inadimplência são presumidamente pelos abusos cometidos pelas agentes, cuja prova poderá ser feita pela perícia contábil e levada à justiça através de uma ação revisional, onde poderá ser pleiteado o direito à quitação com desconto de 100%, conforme a Lei 10.150/00.

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17. Quem entrou na justiça pedindo a revisão do contrato pode se beneficiar de desconto de 100% da Lei 10.150/00?

Certamente que sim, pois a Lei não faz distinção a esse respeito, embora seja negado o gozo deste desconto àqueles que estão na justiça, o que é uma afronta à Constituição Federal. Em alguns casos o agente financeiro condiciona a concessão do desconto mediante a baixa do processo judicial, o que só deve ocorrer com a homologação do Juiz concordando com o certo.

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18. Quais os cuidados que se deve tomar ao comprar um imóvel retomado por falta de pagamento?

Primeiramente, observar se está ocupado e por quem, e se os ocupantes vão sair do imóvel, ou ainda se estão discutindo seus direitos na justiça. As condições de habitabilidade do imóvel, tais como instalações hidráulicas, elétricas, situação com a municipalidade (IPTU, água, luz…) e cotas condominiais serão de responsabilidade do comprador.

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19. Que providências tomar se o imóvel estiver ocupado?

Não havendo acordo com os ocupantes para a desocupação do imóvel , deve-se ingressar na justiça com ação de Imissão de Posse, para que o judiciário determine sua saída.

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20. Quando for constatado que um imóvel comprado de construtora tiver problemas físicos ou superfaturado, pode-se pedir rescisão contratual?

Nestes casos o promitente comprador poderá rescindir o contrato requerendo a devolução de 100% dos valores já pagos, atualizados através do mesmo índice que a construtora utilizou para reajustar as prestações, desde a assinatura do contrato. Caso seja negado o pedido administrativamente, o comprador poderá ingressar na justiça com Ação de Rescisão Contratual.

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21. Em um contrato de promessa de compra e venda com uma construtora, em que esta não cumpra sua obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado, pode-se exigir a devolução das parcelas pagas?

Sim, o comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos acrescidos de juros e correção monetária, denunciando a rescisão contratual por descumprimento do prazo de entrega do imóvel. Havendo negativa por parte da construtora, este poderá ser rescindido através da justiça em Ação de Rescisão Contratual.

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22. O que fazer quando o comprador de imóvel de construtora não tem mais condições de pagar as prestações?

Poderá exigir a rescisão contratual por insuficiência financeira. Nestes casos pode-se exigir a devolução das parcelas pagas, mas não na sua totalidade.

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23. É possível revisar judicialmente um contrato já quitado, inclusive, com liberação da hipoteca?

Sim, é possível, desde que dentro do prazo prescricional permitido pelo Código Civil e identificada onerosidade excessiva provocada por abusividades e atitudes contrárias às normas legais.

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24. É possível o agente financeiro leiloar o imóvel, cujo contrato esta sendo discutido via judicial?

Sim, o agente financeiro pode a qualquer momento executar extra ou judicialmente o contrato, mesmo que este esteja sob judice, se não estiver protegido por uma tutela antecipada obstativa. Entretanto, também, é possível suspender a execução e, consequentemente, o leilão através de uma cautelar sob os mesmos argumentos da revisional em andamento.

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