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Cartilha AMMRS – Construtoras

A AMMRS criou uma Cartilha para tirar as dúvidas mais frequentes sobre os imóveis comprados na planta.

Clique nas perguntas abaixo.

1. Quais são os cuidados que o comprador deve ter antes de comprar um imóvel na planta?

a) Primeiramente, o comprador deve observar se a localização do empreendimento atende as suas necessidades, como escola, transporte, segurança, comércio e outros interesses.
b) O comprador deverá investigar junto ao cartório de registro de imóveis se existe o registro da incorporação e o depósito do memorial descritivo com todos os detalhes da obra, tais como o patrimônio de afetação, dimensões, tipo de material empregado, áreas comuns do prédio e previsão de entrega.
c) Aconselha-se também conversar com os moradores dos prédios já entregues pela construtora, procurando identificar se há reclamações ou defeitos na construção que possam trazer problemas futuros. Outra providência a ser tomada é a retirada de certidões negativas de cunho civil, fiscal e trabalhista.
d) Posteriormente, antes de fechar o negócio com a construtora, se tratando de ter que financiar parte do imóvel, procurar o banco onde pretende financiar para análise de seu crédito e verificar se a renda é compatível para assumí-lo, caso contrário, o comprador pode correr o risco de perder o negócio em caso de não aprovação de financiamento.

e) Sugerimos, ainda, que o comprador guarde todo material comercial de venda do empreendimento, como encartes, panfletos, e-mails e propagandas, para futuramente, averiguar se o imóvel foi entregue conforme estipulado.

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2. Quando a construtora não entrega o imóvel no prazo pactuado, e o comprador quer rescindir o contrato, ele tem direito a devolução de todos os valores pagos?

Sim, o comprador poderá solicitar a devolução de todos os valores pagos, acrescidos de juros e correção monetária, inclusive o valor da corretagem, caso tenha pago. A construtora deverá ser responsabilizada pela rescisão contratual em razão do descumprimento de cláusula contratual, ou seja, o prazo de entrega. Normalmente há negativa por parte da construtora neste tipo de rescisão, caso em que deverá haver o ingresso de ação judicial.

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3. A obra está atrasada, porém o comprador não quer rescindir o contrato com a construtora, ele tem direito a alguma reparação devido ao atraso?

Sim, o comprador terá direito de ser indenizado pela quebra parcial do contrato, ou seja, a entrega da obra foi prometida para uma determinada data e não foi entregue. Neste caso, a construtora deverá reparar o dano causado como: aluguéis, juros de obra, diferença do saldo devedor, danos morais, etc., dependendo da análise de cada caso.

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4. O comprador, durante o andamento da obra, desiste do empreendimento e quer rescindir seu contrato com a construtora, ele tem direito a devolução dos valores pagos?

Sim, poderá pedir a rescisão contratual, contudo não será devolvido o valor pago na sua totalidade, o comprador poderá pleitear o direito a restituição de 70% a 80% do valor pago à construtora. Caso tenha negativa da construtora, poderá ingressar com ação judicial para esta devolução.

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5. A Construtora entrega o imóvel no prazo estipulado, porém sem o habite-se, e o comprador continua pagando juros de obra ao agente financeiro, está correto?

Não, pois o imóvel estará em plenas condições de habitabilidade somente após a entrega do habite-se. Ou seja, embora o comprador tenha recebido as chaves do imóvel, a construtora não cumpriu com a totalidade de sua obrigação. Caso o habite-se seja emitido após o prazo de entrega do imóvel, a construtora deve ser responsabilizada pelo pagamento de juros de obra no período de atraso. Esta prática contratual é normalmente aplicada nos contratos do projeto “Minha Casa, Minha Vida”, contudo os compradores estão recebendo os imóveis sem o habite-se e pagando por meses ou anos os juros de obra, sendo que estes valores não são amortizados na dívida. Neste caso, é possivel ingressar com ação para reaver os valores pagos a título de juros de obra.

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6. Quando for constatado que um imóvel comprado de construtora tiver problemas físicos ou superfaturado, pode-se pedir a rescisão contratual?

Nesta situação, o comprador poderá requerer a rescisão do contrato, com a devolução de 100% dos valores pagos, atualizados pelo mesmo índice que a construtora utilizou para reajustar as prestações, desde a assinataura do contrato. Caso a construtora não faça esta rescisão administrativamente, poderá ser discutido na justiça com Ação de Rescisão Contratual.

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7. Caso o imóvel apresente metragem diferente do que foi prometido, quais os direitos do comprador?

O comprador poderá exigir uma indenização do vendedor no valor referente a diferença da metragem, calculada conforme o valor do metro quadrado do imóvel, ou o desconto equivalente no total do valor do imóvel.

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8. O que deve ser observado na vistoria do imóvel?

Antes do recebimento das chaves, o comprador deve fazer a vistoria do imóvel, a fim de verificar se está de acordo com o que foi prometido, bem como constatar se não há vícios na construção, como rachaduras, infiltrações, falhas de pintura, entre outras.

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9. Qual o prazo que o comprador do imóvel tem para reclamar dos defeitos encontrados na obra?

De acordo com o Código Civil, a construtora é obrigada a prestar garantia de 5 anos pela qualidade e solidez da obra, a contar da data da emissão do habite-se ou da entrega das chaves, o que ocorrer por último. Os defeitos evidenciados deverão ser reclamados no prazo de até 180 dias.

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10. O comprador deve pagar a taxa de corretagem?

Não, a taxa de corretagem é de responsabilidade de pagamento da construtora que contratou o corretor ou imobiliária para a venda das unidades do empreendimento. Caso a corretagem tenha sido paga pelo comprador, poderá pedir a restituição do valor pago, em dobro, via processo judicial, salvo os casos de anuência expressa do comprador em cláusula contratual.

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11. Quem deve arcar com os custos condominiais até a entrega das chaves?

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, os custos condominiais deverão ser arcados pelo vendedor até a entrega das chaves, uma vez que o comprador ainda não foi investido no imóvel e, consequentemente, não o usufrui.

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12. Quem deve arcar com as despesas tributárias do imóvel até a entrega das chaves?

Assim como a cobrança condominial, as taxas tributárias são devidas pelo vendedor até a entrega das chaves. Sugere-se verificar junto à prefeitura do município onde está localizado o imóvel, se os débitos tributários do mesmo estão quitados no momento da posse.

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13. Comprador adquirinte do primeiro imóvel através do Sistema Financeiro da Habitação, possui algum benefício?

Sim, o comprador adquirente do seu primeiro imóvel residencial pelo SFH – Sistema Financeiro da Habitação, tem direito ao desconto de 50% no pagamento de emolumentos de registro e escritura do imóvel e no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Entretanto, este benefício é aplicado somente aos imóveis cujo valor não ultrapasse R$ 500 mil.

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